相続税対策でのアパート建築のメリット

相続税対策の基本といわれるアパート建築は、現金を不動産に変えることによって相続税評価を下げ、相続税を抑えることが可能となります。

今回は、相続税対策でアパート建築すると、どのくらい評価額が下がり、どのようなメリットがあるのでしょうか？

●設定条件

アパート建築開発面積：1,000㎡
土地評価格：2億8,500万円（路線価評価＠285,000円/㎡×1,000     ㎡）、
借地権割合：６割、借家権割合：３割
アパート建築費：2億円　とした場合

  メリット１　土地の評価が下がります

相続税対策のアパート建築のメリットは、第１に、土地の評価が下がることです。更地の土地の評価は下がりませんが、アパートの敷地は、*1貸家建付地となり、更地の評価より２割程度評価が下がります。これはアパートを建築して賃貸すると、借家権が発生し制約を受けますので、相続税の評価では、
貸家建付地の価額　＝　自用地とした場合の価額　－　自用地とした場合の価額　×　借地権割合　×　借家権割合　×　賃貸割合の算式で評価してくれます。
この事例の場合は６割の借地権×３割の借家権＝18％となります

*1 貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地のことをいいます。

●更地の評価　2億8,500万円

●アパートの敷地の評価　2億8,500万円×（１-60％×30％）＝2億3,370万円　（相続税評価）
結果　5,130万円（2億8,500万円-2億3,370万円）評価が下がります。

建築をすれば、建築費を支払い、建物を取得します。従って、建築費から建物の評価を引いた差額が評価減になります。建物の相続税の評価は、固定資産税評価から借家権を控除したものになります。固定資産税評価は、建築費の概ね6割程度と言われていますので修正を行ないます。

■建築費　2億円（預金の減少又は債務の増加）
■建物の評価　2億円×60％（固定資産税評価に修正）×（１-30％）＝8,400万円（相続税評価）
結果　1億1,600万円（2億円-8,400万円）の評価減になります。

結果　土地＋建物で1億6,730万円の評価減となります。

 メリット３　小規模宅地等の評価減のための候補地になります

更地は、被相続人の事業又は居住用の土地とはいえないため小規模宅地等を選択するときの候補地にはなりません。しかし、アパートの敷地は、事業用の土地として200平米まで50％減額が受けられる可能性があります。ただし、小規模宅地等は、基本的には遺産の中で最も有利な土地から適用しますので、他に有利な土地（自宅であれば240平米まで80％減額）があれば、有利な方から適用します。従って、他に有利な土地がないときにメリットがあります。通常自宅で評価減を取るほうが有利となります。

メリット４　建物の固定資産税の軽減措置が受けられます

建物の固定資産税の軽減を受けるには、一定の適用要件を満たしていなければなりませんが、それを満たしている場合には、当初３年間(３階建て以上の耐火または準耐火構造の住宅の場合は５年間)税額がになるというわけです。

適用要件としては　１戸当たりの床面積が40㎡以上280㎡以下の住宅で床面積の２分の１以上が居住用であるという程度です(廊下、階段等の共用部分で建物として登記する部分は専用部分の割合に応じて按分します)。

１戸当たり40㎡以上ということですから単身者用は通常対象になりません。プランを考える場合にはこの点もよく踏まえて検討しておく必要があるでしょう。

1. 住宅用地の軽減措置
   ・200m²以下の部分（小規模住宅用地）
   課税標準の6分の1に軽減
   ・200m²超の部分（一般住宅用地）
   課税標準の3分の1に軽減
   ※200m²という規定は、住戸一戸あたりで認められているので、賃貸住宅の場合は、200m²×住戸数の面積が小規模住宅用地として認められる。
2. 新築賃貸住宅の税額の軽減
   新築された建物は、120m²までの部分について固定資産税が2分の1になる。
   一般住宅・・・・新築後3年間
   3階建以上の耐火構造・準耐火構造住宅・・・・新築後5年間
   対象となる新築賃貸住宅の居住用部分の床面積は40m²以上280m²以下。

以上のように、アパート建築には、相続税対策上様々なメリットがありますので、更地若しくは駐車場でされている方は、一度試算されてみては如何でしょうか？ただし、賃貸の長期的なマーケットが見込まれるかどうかが重要なポイントになりますので、マーケットを捉えたプラニングも併せて重要になります。

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