昨今、マンション・アパートなど賃貸経営において、不動産管理会社を設立して、節税対策を行う手法が注目されています。
理由としては、不動産管理会社を設立することで、節税できるのは法人と個人で課税方法（税率）が違うためです。また、今後、個人の所得税率が上がり、法人税率が下がる傾向で、ますます税率の乖離が出て来ます。

個人でアパート・マンション経営を営んでいる方にかかる所得税は累進税率（所得が多ければ多いほど税率も高くなります）になっております。課税所得（収入から必要経費を差引き、所得控除を引いた所得）が、1800万円をこえると、超えた部分には、国税と地方税を合わせると50％を超える税率で課税されます。

法人の場合、税率は地方税も含めると約40％（法人の所得が800万円未満の場合は約30％）です。また法人から個人に給与として所得を流す場合、この個人は、給与としての収入全額に課税されるのではなく、給与所得控除を引いた額に課税されます。

しかし、不動産管理会社を設立によって、全て節税になるとは限りません。不動産管理会社を設立すると得する可能性が高いケースとは、不動産所得として2000万円以上が一つの目安だと言われています。

また、不動産管理会社を設立すると、個人と法人の税率の乖離を使った節税以外に、下記に挙げたような、メリット・デメリットが考えられます。

＊１．不動産管理会社にすることによって、以下の経費が経費として計上可能です。
・小規模企業共済の掛け金：掛け金の限度の７万円全額を経費にすることができ、また会社退職した時に退職金として受取ることができます。
・ 中小企業倒産防止共済の掛け金：掛け金の限度の20万円全額を経費にすることができ、40ヶ月以上加入すれば全額が戻ってきます。
・役員の生命保険など会社で加入した保険料：役員の生命保険、定期保険や医療保険などの保険を会社で加入した場合、その保険料を経費として計上することができます。
・（不動産所得が赤字な場合）土地取得分の借入金の利息：個人で不動産の所得が赤字な場合、土地取得分の借入金の利息は経費にならず切り捨てになりますが、法人の場合は経費にすることができます。

＊２．相続税対策として有効
・小規模企業共済の掛け金や中小企業倒産防止共済の掛け金は、役員退職の際に退職金として受取れます。これらの費用を納税資金にあてる事が出来ます。
・ 法人を設立すると、奥さんやお子さんを会社の役員に就任させることができます。役員の所得として支給することによって、所得を分散することができ、相続財産の増加を防止することができるといえるでしょう。

この様に、法人設立のメリットは多く考えられますが、不動産の所有形態、不動産所得等によって節税効果が変わってきますので、詳細については税理士等の専門家にご相談することをお勧めします。

これから不動産管理会社の設立で検討されている方の参考になれば幸いです。

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