こんにちは！

相続に特化した不動産コンサルタントの清水　稔です。

不動産投資を行うことで、個人所有では所得税・住民税、相続税、法人所有では法人税の節税につながることもあります。他の投資商品とは課税の取り扱いが異なっており、税制上のメリットを受けられる場合があります。

１．所得税・住民税の軽減

不動産から得られる家賃収入は不動産所得となり所得税の対象となります。

不動産所得の計算上、家賃収入から実際にかかった経費（固定資産税・都市計画税・管理費・修繕費・借入金の金利など）に加えて建物の減価償却費を差し引くことが可能です。

この減価償却費は税務上、支出を伴わない帳簿上の経費として認められていますので、税務上の所得金額（収入-経費-減価償却費）より、実際のキャッシュフロー（収入-経費）は多くなります。

よって建物の減価償却費相当分が課税されない分、所得税が軽減されることになります。また、それに伴い住民税も軽減されます。

また、不動産所得は総合課税の対象となっており、給与所得があった場合は合算して課税されます。さらに、不動産所得（不動産収入-経費-減価償却費）が赤字の場合、給与所得から不動産所得の赤字を差し引くことが出来ます。このことを損益通算といいます。

不動産投資で黒字が出た場合には、確定申告で自分が納める税金を計算して、納めますが、一方で、赤字が出た場合には、これまで会社から天引きされていた所得税・住民税も、赤字の分だけ取り戻すことができます。

計算事例

・不動産から年間100万円の所得が得られた場合

給与所得　　    不動産所得　　      通算所得
500万円　＋      100万円  　　＝　 600万円

会社から給与所得500万円に対する税金はすでに天引きされているので、
不動産所得100万円に対する税金分は自分で計算して、納付する。これを確定申告という。

・不動産投資で100万円の赤字を出した場合

給与所得　　　　不動産所得　　　　　　通算所得
500万円　＋　（－100万円）　　＝　　400万円

本来であれば400万円分に対して所得税を支払う必要があるが、すでに500万円分に対する所得税が天引きされている。

不動産所得の赤字100万円分の税金を余計に支払っているので、その分の税金が戻ってきます。

 

２．相続税の軽減

相続が発生し、相続財産を評価する場合、現金や預貯金はその金額どおり評価しますが、不動産の場合、土地は路線価評価、建物は固定資産税評価額で評価します。更に人に貸している場合さらに評価額が減額されるので、相続対策にも有利とされています。

個人の相続税の場合、現金を投資用動産に組み替えることによって、相続税の計算の基準となる財産の評価額を約3分の1～2分の１くらいまで圧縮することができます。

例えば、アパートが建っている土地は、「貸家建付地」という評価になり、以下の計算式でその評価額を算出します。

貸家建付地の評価額＝自用地の評価額×（１－借地権割合※×借家権割合）

※借地権割合は土地により異なります。一般的な住宅地ですと60〜70％です。

※借家権割合は30％です。

土地は時価のおよそ6割程度となります。

建物の評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）

※固定資産税評価額は建物の仕様より異なります。一般的には建築工事費の60％です。

※借家権割合は30％です。

で計算されますので、建物は建築費のおおよそ4割程度となります。

また、3,000万円のマンションであれば、およそ3分の１程度の1000万円まで相続税評価額を圧縮することができます。

このように、不動産の時価と相続税評価額の差額分に対応する相続税が軽減されることとなります。

 

このように不動産投資は、税制上のメリットがありますが、不動産投資の本来の目的は長期安定収入を得ることです。過剰に節税効果を得るためだけに不動産投資をするようになると、本来の長期安定収入の目的を見失ってしまうリスクも充分考えられます。

税制上のメリットを生かすには、不動産・税務プロのアドバイザーのもと、空室リスク、金利上昇リスク、管理コスト上昇リスク等の経営リスクを織り込んだ事業収支計画をしっかり立てることが重要と思われます。

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