昨今、相続対策として、都心のタワーマンションの売れ行きが好調のようです。では、タワーマンションはどうして相続対策に使われるのでしょうか？

タワーマンションの最大の特徴は、
①都心に位置しているため、資産価値が高く、将来に渡って価値が下がりにくい。
②利便性が良いので、自家用として居住することも、賃貸用として資産運用することができます。
③タワーマンションは、区分所有権の為、土地は全区分所有者との共有持分となり、持分に対する土地の面積が小さくなり、相続税評価額としては下がる。建物については、固定資産税評価となるため、こちらも相続税評価額としては下がり、節税効果が高い。

それでは具体的に、東京都品川区で現在売り出されている、タワーマンションを事例にして、評価額がどれだけ圧縮できるのか検証してみます。

タワーマンションの1室の価格（最上階、専有面積150㎡）の場合

時価（販売価格）1億4800万円
相続税評価額　　 約3100万円（路線価及び固定資産税を基に計算）
評価減　　　－約1億１700万円

となり、現金で1億4800万円（相続評価は100％評価）をタワーマンションの不動産に変えることにより、相続税評価がなんと79％も減少します。

これは、自用の場合の評価で、さらに、賃貸に貸し出した場合は、自用地評価から貸家建付地評価となり、土地は約80％（20％圧縮）、建物は約70％（30％圧縮）することもでき、相続税評価額は、約2300万円程度まで下がります。

その他にタワーマンションを活用したその他の相続税対策としては、

●自宅としてタワーマンションを購入し、夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除を利用し、配偶者へ贈与します。この場合、2000万円＋110万円までは贈与税ゼロとなります。（但し婚姻期間20年以上の夫婦の間で居住用不動産の贈与が行われ、一定の条件に当てはまる場合）

●相続時精算課税制度を利用し、タワーマンションを子に贈与する。この場合、2500万円までは、贈与税がかかりません。2500万円を超える分については、一律20％の贈与税がかかります。また、贈与した後、賃貸にすると、賃料は子の収入になります。

●贈与された人が、将来、購入価格と同額で売った場合いでも、譲渡所得税は掛かりません。この場合の取得費は、贈与した人がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。

等が考えられます。

 しかし、良いことばかりではありません。いくつか注意する点もあります。

タワーマンションは、利便性、希少性、安全性、共用施設の充実性等の理由から実需及び節税目的のニーズがあり、値段が下がりづらいということもメリットのひとつですが、反面、供給戸数が少なく、節税効果の高い物件が売り出されていることが少ない。

●タワーマンションの価格は、上層階と低層階とでは、眺望等の条件がかなり異なり、時価が2倍以上差が付くこともありますが、評価額は同じなので、上層階のほうが節税効果は高くなります。

●貸家にする場合は高級物件になる為、急激な景気の変化に伴い、空室リスクが高まる傾向が強い。また他の投資物件と比較すると利回りは悪い傾向にあります。

●贈与する場合、不動産取得税、登録免許税の諸費用が相続に比べて高くつきます。

このように、タワーマンションを活用した相続税対策は、節税効果が高い反面、保有コストや運用リスクも高くになりますので注意が必要です。
物件選びには売買中心の不動産業者だけでなく、その物件での節税効果やリスクを理解している不動産コンサルティング等の専門家にも相談したうえで行うとよいと思います。

当社では、お客様の相続対策に応じた、不動産投資提案を行っております。

是非お気軽にご相談ください。

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