不動産を複数で取得した場合の「持分」の決め方について

こんにちは、埼玉県川口市で活動する買主に寄り添ったバイヤーズエージェント川口不動産情報館（リプロ）のブログ担当です。不動産を取得した時、複数の所有者を登記することができます。これを「共有名義」と言います。

共有名義にする場合、各所有者ごとの「持分」（割合）を決めて登記する必要があります。持分は、夫婦だから単純に半分（２分の１ずつ）、というわけにはいきません。住宅の購入価格と諸費用を含めた総額に対して、それぞれいくらずつ負担したのかによって決まります。

昨今では、一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も数多く見受けられます。「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。

不動産持分の決め方（登記の割合）

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。
出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。その人の出資の割合＝その人の出した資金（借入金を含む）÷その不動産の購入代金

不動産購入時の資金

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金＝取得費」に含められるもの
（代表的なものは以下のものです。）

※引っ越し代金や、火災保険料などは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

ケーススタディ

単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

（例）

物件価格（4,680万）＋　諸経費（約.320万）＝概算5,000万
それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、
・夫　ローン3,000万　現金300万　＝合計3,300万・・①　負担
・妻ローン1,500万　現金200万　＝合計1,700万・・②　負担

それぞれの出費割合は、
・夫　①÷5,000万　＝約66％
・妻　②÷5,000万　＝約34％

→持ち分としては、
・夫　３分の２　妻３分の１
・夫　50分の33　妻50分の17　・・等

※持分の言い方としては、
（例）半分の場合⇒「2分の１」でも、「４分の２」でも、「１００分の５０」でもかまいません。

数万～数十万円の誤差については贈与税の基礎控除１１０万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。※より詳細な内容を確認したい場合は、税理士または管轄の税務署にお尋ねください。

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