本当の価値を見極める | 埼玉県川口市のリプロ

こんにちは、埼玉県川口市で活動する買主に寄り添ったバイヤーズエージェント川口不動産情報館（リプロ）のブログ担当です。皆さん、土地の形をご存知でしょうか？

土地の形の種類

土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「（狭義の）不整形地」です。「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。「（狭義の）不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。

こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか？

今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。

それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2～3割ほど価値が下がる計算になるようです。この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2～3割減として算定することも可能かと思います。ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。

同じ旗竿地でも

実際には、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では、資産価値は全く変わります。間口2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。一方で、間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。

もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にエージェントまでご相談ください。経験豊富なエージェントが、具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。ぜひリニュアル仲介サービスをご利用ください。

川口不動産情報館（リプロ）では、「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」を定期的に開催しております。セミナーにご参加ご希望のお客様は、加盟店の川口不動産情報館（リプロ）にお問合せ下さい。セミナーの日程が合わない…という方や、個別に相談したいという方は「川口不動産情報館の個別相談」へ！川口不動産情報館では、川口事務所と新宿ラウンジで、随時、お客様のご都合に合わせて、無料個別相談、物件検索、情報提供を行っております。完全予約制ですので、事前にご予約をお願い致します。お気軽にご相談ください。

当社では、お客様に対してネガティブ情報も含めて積極的な情報開示を心がけておりますが、残念ながらネガティブ情報の開示に消極的な不動産事業者はいまだ多く、中古住宅の取引において、購入者が得られる情報が不足している実情があります。そこで「不動産事業者に頼らずとも消費者の皆様が情報を得られる環境」を実現したいと考えて、本WEBアプリを提供しております。ポータルサイトを始め、不動産事業者が配布する販売図面などに、一般的に掲載されている情報を入力するだけで、対象不動産の資産価値やリスクを判定するツールです。（入力手間を軽減するコピー＆ペースト機能もご利用いただけます。＜現在SUUMO・athome・限定＞）

不動産探しのお供に、ぜひご活用ください。利用料は無料です。

「SelFin（セルフィン）β版」の提供を開始しました

https://self-in.com/kawaguchi02

「物件提案ロボ」の提供も開始しました。

https://self-in.com/kawaguchi02/robo

リプロのリニュアル仲介では、

資産の下がりにくい中古住宅の物件選びから

物件状況調査、リノベーション工事までワンストップでお手伝い！

■不動産の資産価値を即座に判断

セルフインスペクションアプリ「SelFin」

https://self-in.net/slp/index.php?id=kawaguchi02（ご利用は無料です）

■「全ての物件情報」が「AI評価」付きで「24時間以内」に届く「物件提案ロボ」・「土地情報ロボ」