【住宅ローン減税8】 | 埼玉県川口市のリプロ

こんにちは、埼玉県川口市で活動する買主に寄り添ったバイヤーズエージェント川口不動産情報館（リプロ）のブログ担当です。戸建編の続きです。今回は旧耐震の木造住宅を購入する際の判断基準や手続きの進め方などをご説明いたします。

調査太郎「今回は旧耐震戸建ての説明するけど、はじめに大切な注意点がある。」

チュースケ「わかってますよ！会社選びが大切ってことですよね。」

調査太郎「それはもちろんだが、旧耐震戸建ては、とにかくお金がかかると思っていた方がいい。恐らく多くの人にとって、あえて旧耐震戸建てを選ぶ理由はないと思う。間違っても不動産広告の価格が安いからといって旧耐震戸建てを選んではいけない。」

旧耐震木造戸建ての場合

調査太郎「旧耐震の物件を購入する時は、不動産売買契約前に耐震診断を実施することが大切だ。」

チュースケ「でもその物件を買わなかったら診断費用が無駄になるじゃないですか。そもそも売主さんが許可してくれるかわからないし。」

調査太郎「それでも不動産売買契約前に耐震診断を実施する必要がある。診断ができない物件は検討から外した方がいいし、診断費用の無駄が気になる人はそもそも旧耐震を選ばない方が良い。」

チュースケ「そこまで言うんですか？」

調査太郎「旧耐震の戸建ては特別なジャンルだと思った方がいい。それくらい難しい取引になる。購入する側にも相応の覚悟がいるから、そこまで気負いたくない人は旧耐震を選ばない方がいい。前の記事で耐震診断を実施しないと改修工事費用が算出できないと説明したけど、新耐震の場合はそれでもある程度経験則で概算を出すことはできるんだ。でも旧耐震の物件は本当に改修費用が大きくブレる。耐震改修費用って平均すると150万円～200万円程度って言われるけど、旧耐震案件は場合によっては建替えた方が合理的という判断ができるくらい、改修費用がハネる可能性がある。」

チュースケ「改修費用が高過ぎたら取引が成り立たないです。。。」

調査太郎「もう一点。耐震診断結果と不動産売買契約は直接の関係がない。つまり、耐震診断の結果が良かろうと悪かろうと、締結した不動産売買契約には影響しない。」

チュースケ「すいません。わかりにくいです。」

調査太郎「例えば改修工事が300万円くらいかなってイメージして、不動産売買契約を締結したとする。でも耐震診断を実施したら、1000万円必要だと判明した。」

チュースケ「そんなにかかるならその物件買わないですよね。」

調査太郎「ところが、耐震診断の結果がどうであれ、締結した売買契約を白紙撤回する理由にはならないんだ。資金計画に余裕がなくて、必要な改修費用が捻出できなかったりすると悲惨だね。耐震性が問題あるとわかっていても何の対策も打てずに住み続けなければならい。」

チュースケ「それは困りますね。」

調査太郎「そう。だから、旧耐震案件の場合は、不動産売買契約前に耐震診断を実施して改修費用を把握しておかないと危うい取引を強いられることとなる。」

旧耐震木造戸建ての手続きの流れ

調査太郎「大切な話なので繰り返すけど、旧耐震戸建てはとにかく不動産売買契約前の耐震診断が必須だ。もちろん改修工事は当然のように必要となる。」

チュースケ「安全な取引のために必要なんですね。」

＜手続きの流れ＞

1：物件検討段階で耐震診断を依頼する建築会社・リフォーム会社を選定しておく。
※旧耐震戸建てはリフォームも大掛かりになるので、建築士と一緒に物件を検討した方が良いです。

2：買付申込前に、耐震診断が実施可能かどうか確認してもらう。
＜確認のポイント＞
・工法
・混構造でないかどうか
・スキップフロアでないかどうか
・現存する建物資料（設計図書など）の所在
・これまでのリフォーム履歴
・所有権移転前に耐震診断を実施することについて売主の承諾が得られそうか
・耐震改修費用を考慮した資金計画になっているか
※旧耐震案件は今では考えられないようなおかしな状況になっている物件もあるので、建物の状況について建築士にも意見を求めた方が良いです。

3：買付申込時に不動産売買契約前に耐震診断を実施することを条件として売主と交渉します。

4：速やかに耐震診断を実施し、必要な改修工事費用を算定してもらう。

5：資金計画に問題がないか確認する。

6：問題がなければ不動産売買契約を締結する。
※リフォームの現地調査や現地打ち合わせの頻度も高いと思われるので、契約時に売主に交渉しておくとスムーズです。

7：【重要】所有権移転前に耐震改修工事を実施すること、工事にかかる期間分所有権移転の日を余裕を持って設定することについて、売主に交渉する。

8：工事が所有権移転後になる場合は、耐震基準適合証明書の仮申請を行う。
※ 仲介会社が所有権移転前に住民票を移すように指示してきても、耐震改修工事を行う場合は、住民票と移してはいけません。

※この仮申請はリフォーム工事業者の決定とほぼ同義なので、不動産売買契約後は速やかにリフォーム内容の打ち合わせを進める。（正直言ってあれこれ選んでいる時間はないので、じっくり選びたい場合は、耐震など改修工事とその他工事を区分した方が現実的です）

9：所有権移転を行います。

10：【重要】所有権移転後、速やかに耐震改修工事を実施します。

11：耐震改修工事が完了したら、耐震基準適合証明書を発行してもらいます。

チュースケ「太郎さん。新耐震のフローと違って【重要】って書いてあります。」

調査太郎「旧耐震案件は状況によって判断が変わってくるから、上記のフローは参考程度にしてほしい。【重要】についてはこれから説明するよ。」

チュースケ「7の内容って、これまでの説明と矛盾してませんか？所有権移転前の工事は現実的でないんですよね。」

調査太郎「その通り。でも不可能ではない。そして、その無理にチャレンジする価値が買主にはある。」

チュースケ「どういうことですか？」

調査太郎「旧耐震の案件は不動産取得税の減額要件から外れてしまう。そしてこの不動産取得税の負担がかなり大きくなってしまう。詳細な金額は仲介会社や司法書士に確認するべきだが、旧耐震の物件でも耐震基準適合証明書があれば不動産取得税の減額が受けられる制度がある。ここの金額のメリットは本当に大きい。だから、旧耐震戸建てを検討する時は、頑張って売主に交渉したい。」

チュースケ「そうだったんですね。」

調査太郎「ただ、売主に何のメリットもなく、万が一のことではあるがリスクだけを押し付けることになるから、交渉の進め方が大切になる。中古どころか、旧耐震戸建てに強い！と自信が持てる仲介会社が担当しないと、こんな交渉してもらえないから。」

チュースケ「10もよくわからないんですけど。所有権移転後は速やかに工事するものじゃないんですか？」

調査太郎「普通はね。ここの重要は二つの意味がある。一つ目は、耐震基準適合証明書を発行してもらう期日があることだ。」

チュースケ「そんな要件、築後年数要件で設定されていないですよね。」

調査太郎「期日の話は居住要件に関係する。住宅ローン減税を利用するには所有権移転から半年以内に居住開始しなければならないんだ。」

チュースケ「居住開始までに改修工事を行うことが必要だから、半年以内に耐震改修工事を完了して耐震基準適合証明書を発行してもらう必要があるんですね。」

調査太郎「二つ目も期日に関係することだけど、のんびりリフォームしている余裕はないってことだ。普通の規模のリフォームに比べて、慌てて決めなければならないことを覚悟した方がいい。」

チュースケ「どういうことでしょう？」

調査太郎「耐震改修を含め、リフォーム費用が高額になるということは、工事の規模が大きくなるということだ。工事の規模が大きくなると、必然的に買主が決断しなければならないことも増える。また、予算や規模が大きくなると、できることも無限に増えるから、夢が広がるわけだ。」

チュースケ「大規模なリフォームって楽しそうですね。」

調査太郎「のんびりあれやこれや検討していると半年なんてあっという間だから。普通のリフォームよりもさっさと決断しなきゃいけないと思ってるくらいがちょうどいい。」

チュースケ「旧耐震の戸建ては難しいですね。」

調査太郎「旧耐震の案件は特別だと思った方がいいよ。不動産広告に掲載されている価格だけで選ぶ人が多いんだけど、新耐震どころか、新築の方が良かったんじゃないか、という状況が普通に起こり得るから。買主に相応の覚悟が必要になるだけでなく、取引の早めの段階から建築士の協力が必要だし、何より旧耐震戸建ての取引に多く携わった経験のある仲介会社の存在が不可欠だ。」

→続く

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